1、一房二卖是两份合同。

2、商品房买卖中一房二卖纠纷的处理最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》在规制开发商诚信缺失的基础上，创设了新的物权变动规则。

3、因此，关于商品房买卖中一房二卖纠纷的处理，在法律适用上应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》，本解释未涉及的事项只能按总则处理。

(资料图片仅供参考)

4、1.根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条第二项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人，不能实现商品房买卖合同目的的，不能取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款两倍的赔偿责任。

5、2.根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

6、3.在一房二卖中，登记的预售合同是否具有对抗其他买受人的效力？预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力，涉及到登记是否具有预告登记的效力。

7、所谓预告登记，是指为实现债权和物权顺序请求权而进行的预告登记。

8、预告登记与一般不动产登记的区别如下：一般不动产登记是指完成状态下的不动产权利登记。

9、即登记申请人为了取得或转让已完成的不动产物权而进行的登记。

10、预告登记是一种将来保全不动产物权的登记。

11、登记完成后，并不导致不动产物权的设立或变更，只是使登记申请人在未来获得一项请求不动产物权变更的权利。

12、预告具有三个功能：一是实现债权保全。

13、由于合同债权不具有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式对债权进行登记和公示，使任何违反预告登记的不动产变更无效，从而可以保全债权的请求权。

14、第二，顺序保障的作用。

15、为防止未来同一财产上可能出现的多个物权并存、竞合的冲突，通过预告登记的方式，将权利按时间顺序排列，并按照此顺序为每个物权确定一个实现顺序。

16、第三，破产保护。

17、预告请求权既可以对抗不动产所有权人和其他财产权利人，以确保请求权人取得不动产权利，也可以在不动产财产权利人破产时对抗其他债权人，以实现保全请求权。

18、然而，我国民法并没有系统规定预告登记，尤其是商品房预售登记的效力。

19、《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。

20、但这只是行政部门的一种合同管理措施，是否具有预告登记的效力，民法上并未明确。

21、我们认为，总的来说，法官适用法律应当服从法律规定。

22、但是，就商品房预售登记的功能而言，无论是从社会的普遍观念，还是从实际情况来看，我们都知道商品房预售登记的效力。

23、应当根据个案的不同情况，有条件地承认预售登记的效力。

24、我们认为，买受人购买预售商品房属于特殊交易，应当知道《城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案”的义务和性质。

25、从法律的内容分析，预售登记是预售人的义务。

26、但作为买受人，出卖人的义务是自己的权利，应当对预售合同是否经过预售人登记予以足够的重视。

27、通过预售登记，利用物权公示来保护债权。

28、使请求权对第三人有效。

29、4.一房二卖的房屋被拆迁的，被拆迁人优先获得补偿安置用房。

30、最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人以产权调换的方式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以特定位置和用途的房屋对被拆迁人进行补偿安置。

31、拆迁人将补偿安置房另行出售给第三人的，被拆迁人请求先行取得补偿安置房的，应予支持。

32、被拆迁人要求解除拆迁补偿安置协议的，依照本解释第八条的规定办理。

33、”拆迁人与被拆迁人以产权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，实际上包括两个方面：一是拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁达成协议；二是就补偿住房达成协议。

34、用于产权调换的房屋为商品房的，实际上拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，适用房屋买卖通则。

35、而且由于买卖合同标的物——拆迁安置房的特殊性，这种债权的性质是一种特殊的债权，具有物权的优先效力，这种效力可以对抗第三人。

36、因此，被拆迁人有权要求优先获得补偿安置用房。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。

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